Manche Gebäude Münchens haben für die Stadt eine besondere Bedeutung. Da ist natürlich die Frauenkirche, die seit Jahrhunderten die Altstadt prägt. Aber auch modernere Bauten, wie das Olympiastadion von 1972 oder der „BMW-Vierzylinder“ gelten inzwischen als Wahrzeichen Münchens.
Gebäude, die wegen ihrer Größe über ihre unmittelbare Umgebung hinaus wirken, sind häufig umstritten, so wie aktuell die beiden 150 Meter hohen Türme, die neben der ehemaligen Paketposthalle entstehen sollen. Ob darüber ein Bürgerbegehren entscheidet, wird gegenwärtig vor dem Bayrischen Verwaltungsgerichtshof verhandelt.
Ein weiteres markantes Bauwerk entsteht möglicherweise am Candidplatz in Untergiesing. Dort plant ein Hamburger Investor ein 64 Meter hohes Bürohaus, genannt Candidtor:
Und natürlich gibt es auch hier eine Bürgerinitiative, die Widerstand gegen das Projekt mobilisiert.
Am vergangenen Mittwoch kam das Candidtor zum ersten Mal auf die Tagesordnung des Stadtplanungsausschusses. Gegenstand der Diskussion war eine Vorlage der Verwaltung für einen sogenannten „Aufstellungsbeschluss“, mit dem die Bauleitplanung begonnen wird. Im folgenden Bericht wird das Projekt anhand der Informationen in der Vorlage und der Debatte im Ausschuss erläutert, gefolgt von meinen subjektiven Überlegungen, was von dem geplanten Neubau zu halten ist.
1. Die Ausgangslage
Bevor man sich mit den verschiedenen Aspekten des Projekts befasst, kann man zunächst einen Blick auf den Istzustand zu werfen. In den Anlagen zur Vorlage findet sich ein aktuelles Foto der zu bebauenden Fläche, das auch der oben gezeigten Visualisierung zu Grunde liegt:
Eine weitere, senkrechte Luftaufnahme aus der Vorlage zeigt noch genauer, wie eingeklemmt der Baugrund zwischen dem Mittleren Ring (oben) und der Candidstraße (unten) liegt:
Dominiert wird der Candidplatz von der großen Überführung des Mittleren Rings, die den Platz wie eine Autobahnbrücke überspannt. Hier der Blick nach Nordwesten:
Schön ist es hier nicht, eher zweckmäßig mit viel Verkehr, sowohl auf als auch unter dem Mittleren Ring. Die Bebauung ist unterschiedlich hoch und ohne jeglichen architektonischen Anspruch. Das im Bau befindliche Wohngebäude im Nordwesten hat eine Höhe von etwa 40m.
Der Candidplatz ist mit seiner U-Bahnstation, die in weniger als 10min zum Hauptbahnhof fährt, perfekt öffentlich angeschlossen. Für den Individualverkehr gibt es unterhalb der bestehenden Bebauung eine Tiefgarage, die laut Vorlage bislang nicht ausgelastet ist.
Da das Grundstück zwischen Candidstraße und Mittlerem Ring in privater Hand ist, kann die Stadt München dort nicht selbst bauen. Sie kann lediglich Bauvorhaben des Eigentümers genehmigen oder verbieten bzw. deren Gestaltung im Zuge der Bauleitplanung aushandeln. Eine umfangreiche Wohnbebauung, die in München dringend nötig wäre, wird vom Investor nicht angestrebt. Sie wäre auch aufgrund der hohen Lärm- und Schadstoffbelastung zwischen Mittleren Ring und Candidstraße kaum zu realisieren.
2. Das Projekt
Die Unterlagen zeigen, dass der Investor die vorderen drei Gebäude der vorhandenen Bebauung (die dunkelbraunen Häuser im Bild oben) abreißen möchte. An deren Stelle sieht das Planungskonzept laut Vorlage
„insgesamt acht parallel zueinander gestapelte Kuben vor, wobei sich die obersten zwei Kuben treffen und so eine torartige Struktur bilden. Mit diesem Entwurf soll der Candidplatz neu definiert werden und dem Planungsgebiet selbst sowie dem umgebenden Stadtquartier durch ein architektonisches Zeichen eine neue Qualität und eine einzigartige Identität geben.“ (Vorlage des Stadtplanungsreferats)
Einen Eindruck, welch massiver Bau dort geplant ist, zeigt eine weitere Visualisierung auf der News-Webseite des Investors:
Mit der geplanten Bauhöhe von 64 Metern würde das Candidtor das etwa 25 Meter hohe Hochufer der Isar und damit auch das benachbarte Stadion an der Grünwalder Straße weit überragen.
Vermutlich um den Stadtrat positiv für das Projekt zu stimmen, hat der Investor mehrere „Zuckerl“ in seine Planungen eingebaut:
- Die erhaltenen Bestandsgebäude werden aufgestockt und um ca. 100 Wohnungen für Azubis /Studierende ergänzt.
- In den unteren Geschossen sind Räume für einen Supermarkt, kulturelle Veranstaltungen und Gastronomie vorgesehen, um den bislang eher toten Bereich zwischen den vorhandenen Gebäuden zu beleben.
- Die oberste Dachterrasse wird mit einem Kiosk öffentlich zugänglich.
- Die genaue Ausgestaltung der Fassade, die den Gesamteindruck des Gebäudes erheblich beeinflussen wird, soll Gegenstand eines Workshops werden. Mehrere Planungsbüros werden dazu konkurrierende Entwürfe vorlegen, die von Vertretern des Stadtrats, des Bezirksausschusses, des Stadtplanungsreferats und des Investors sowie externen Experten bewertet werden.
Insgesamt steigt die Geschossfläche auf dem gesamten Areal von ca. 15.000m² auf 32.000m². Als Mieter strebt der Investor eine Mischung aus Arztpraxen, Büros und Gewerbe an.
3. Das weitere Verfahren
Gegenstand der Debatte im Stadtrat war ein sogenannter Aufstellungsbeschluss in Reaktion auf einen Antrag des Investors. Damit wird der Startschuss für den eigentlichen Beginn der städtischen Bauleitplanung gegeben. Das folgende Diagramm zeigt das weitere Verfahren:
Bevor es zu einem abschließenden Satzungsbeschluss kommt, muss die Öffentlichkeit mehrfach beteiligt werden, sodass Einwendungen vorgetragen und berücksichtigt werden können. Erfahrungsgemäß kommt es im Laufe des Verfahrens zu einem Vertrag zwischen der Stadt und dem Investor, in dem dessen Pflichten, beispielsweise zur Bereitstellung von Räumen für kulturelle Veranstaltungen etc., festgeschrieben werden.
4. Die Debatte im Ausschuss
Die Pläne für das Candidtor sind im Ausschuss auf breite Zustimmung gestoßen. Paul Bickelbacher (GRÜNE) nannte das Projekt ähnlich wie den BMW-Vierzylinder eine mögliche „neue Ikone“ der Architektur in München. Auch Stadträtinnen und Stadträte von SPD, CSU und FDP haben sich im Grundsatz für den Aufstellungsbeschluss ausgesprochen und die Vorlage mit großer Mehrheit verabschiedet.
LINKE und ÖDP/ München-Liste haben die Vorlage abgelehnt und sich dabei im Wesentlichen den Argumenten der oben erwähnten Bürgerinitiative angeschlossen. Ein zentraler Einwand ist, dass München und insbesondere Untergiesing keinen weiteren Büroraum brauche. Die Leerstandsquote sei bereits hoch. Darüber hinaus füge sich der Bau mit seiner exzessiven Höhe nicht in die Umgebung ein. Der durch die Nutzer erzeugte Verkehr werde das Stadtviertel weiter belasten.
Die Gegenargumente der Befürworter finden sich zum größten Teil bereits in der Vorlage und wurden in der Debatte noch einmal vorgetragen:
- Bei der Leerstandsquote in München ist laut Stadtplanungsreferat zwischen Lagen innerhalb des Mittleren Rings und Büros am Stadtrand zu unterscheiden. Im Zentrum sei die Leerstandsquote nur bei 3,6%. Hochwertiger Büroraum in modernen Gebäuden, die wie das geplante Candidtor aktuellen Standards entsprächen, sei immer noch stark nachgefragt.
- Wenn man neue Bürobauten innerhalb der Stadt überhaupt noch zulassen wolle, sei dies ein idealer Standort. Wohnraum in größerem Umfang könne dort nicht errichtet werden. Eine bessere Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sei kaum vorstellbar.
- Im Hinblick auf die Umweltbelastungen sei festzuhalten, dass das Candidtor nur zu einer geringfügigen zusätzlichen Bodenversiegelung führe. Zudem würden 70% der Bestandsgebäude langfristig weitergenutzt. Weitere Umweltauswirkungen würden noch im Detail geprüft, aber seien bislang nicht erkennbar.
- Etwas dünn sind die Gegenargumente der Befürworter zu den Einwänden gegen die enorme Größe des Gebäudes. Verwiesen wird auf die vom Stadtrat vor einiger Zeit verabschiedete Hochhausstudie. Sie empfiehlt jedoch für diese Lage allenfalls einen sogenannten „städtebaulichen Akzent und Orientierungspunkt“, d.h. ein Gebäude, das um maximal 150% höher ist als die umgebenden Gebäude. Der weitaus überwiegende Teil der umgebenden Bebauung ist jedoch nur vier- bis fünfstöckig, d.h. max. 20 Meter hoch. Ein 64 Meter hohes Gebäude überragt diesen Bestand um deutlich mehr als die empfohlenen 150%.
Bereits in der Vorlage und auch in einem Änderungsantrag von SPD und GRÜNEN wird daher die Frage der Höhe des Gebäudes noch einmal aufgegriffen und explizit als Verhandlungsgegenstand mit dem Investor in der weiteren Bauleitplanung angegeben. So heißt es dort:
„Im Rahmen des Workshops werden auch Varianten (u.a. mit einer geringeren Höhe und schlankeren Kubatur) geprüft und in Visualisierungen dargestellt. Auf dieser Basis wird über einen gestalterisch die Belange der Stadtbildverträglichkeit berücksichtigenden Gebäudeentwurf entschieden.“
Der Änderungsantrag wurde mit den Stimmen von SPD und GRÜNEN beschlossen. Im Ergebnis wird damit der Ball zurück an den Investor gespielt, ob sich das ganze Projekt nicht auch eine Nummer kleiner realisieren lässt.
Allerdings ist das nur ein Prüfauftrag. Die Wortbeiträge der Befürworter des Candidtores in der Debatte am Mittwoch klangen für mich nicht so, als ob man das Projekt im Zweifel an seiner Größe scheitern lassen will.
5. Mein Fazit
Ich denke, wie man zum Candidtor steht, beantwortet sich in erster Linie anhand der Frage, wie man die vorgeschlagene Architektur findet. Aus meiner Sicht ist das Gebäude ein höchst origineller Ansatz zur Aufwertung des Inselgrundstücks zwischen Mittlerem Ring und Candidstraße und damit des gesamten Candidplatzes. Aus einer durch Straßen und Kreuzungen geprägten Verkehrsfläche wird mit diesem Hingucker ein neuer städtischer Raum. Zum Vergleich: Die besondere Formgebung des Candidtores mit den versetzt gestapelten Würfeln finde ich ungleich attraktiver als die zwei riesigen Türme, die mit 150 Meter Höhe auf dem Paketpostareal entstehen sollen.
Das ist jedoch meine völlig subjektive Bewertung. Man kann das auch ganz anders sehen. Wem die Architektur des Candidtores nicht gefällt, wird diese Meinung allerdings kaum ändern, wenn das Gebäude ein paar Stockwerke niedriger ausfällt.
Wenig überzeugend finde ich die wirtschaftlichen Einwände der Gegner des Projekts. Wenn der Investor meint, für dieses Objekt zahlungsfähige Büromieter zu finden, ist es nicht die Aufgabe der Stadtverwaltung, einer intensiveren wirtschaftlichen Nutzung dieser innerstädtischen Fläche im Wege zu stehen. Im Gegenteil, der angespannte Haushalt der Stadt München kann zusätzliche Gewerbesteuerzahler dringend gebrauchen, auch und gerade um die hohen Investitionen der Stadt in Bildung und Soziales weiterhin finanzieren zu können.
Ob und inwieweit Umweltbeeinträchtigungen von dem neuen Bürogebäude ausgehen, werden die Untersuchungen im weiteren Verlauf zeigen. Die Stadtbaurätin hat in der Debatte versichert, dass die Umweltprüfung in jedem Fall stattfindet, auch dann, wenn ein beschleunigtes Bauleitverfahren zur Anwendung kommt. Erwarten würde ich keine Probleme, denn der Standort dicht am Mittleren Ring, einer der meistbefahrenen Straßen Deutschlands, ist bereits so belastet, dass ich nicht erkennen kann, welche relevanten Lärm- oder Schadstoffbelastungen von diesem Neubau ausgehen sollen.
Wenn der Investor nicht abspringt (oder wie Benko pleite geht), wird sich der Münchner Stadtrat noch mehrfach mit dem Candidtor befassen, nämlich für den sogenannten Billigungsbeschluss und den abschließenden Satzungsbeschluss des neuen Bebauungsplans (vgl. das Flussdiagramm oben). Bis dahin kann sich jede und jeder in die weitere Debatte einbringen und versuchen, Stadträtinnen und Stadträte zu überzeugen. Die zahlreichen öffentlichen Veranstaltungen der Parteien im laufenden Kommunalwahlkampf bieten dazu bereits in den nächsten Wochen zahlreiche Gelegenheiten.