Kaum ein kommunalpolitisches Thema ist in den letzten Wochen so intensiv diskutiert worden wie die nunmehr beschlossene Voruntersuchung zu einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) für ein neues Wohngebiet im Münchner Norden. Vorausgegangen sind heftige Diskussionen im Stadtplanungsausschuss am 8. Juli und eine eher sachliche Gegenüberstellung der Argumente in der Vollversammlung vom 22. Juli. Im folgenden Bericht wird versucht, den schwierigen Sachverhalt darzustellen und die Argumente der Gegner und der Befürworter der SEM aus meiner Sicht zu bewerten.
Dabei sind zwei grundlegende Teilfragen zu unterscheiden, deren ständige Vermischung in der Debatte nicht gerade zur Klarheit beiträgt:
I. Braucht München diesen neuen Stadtteil überhaupt ?
Eine sehr große Mehrheit im Stadtrat ist davon überzeugt. Außerhalb des Stadtrates wird dies jedoch teilweise ganz anders gesehen. Engagierte Gegner finden sich wie immer in der unmittelbaren Umgebung des zu bebauenden Gebiets. Mindestens zwei Bürgerinitiativen haben sich bereits gebildet.
II. Ist eine SEM das richtige Werkzeug, um den neuen Stadtteil zu planen ?
Hier ist der Stadtrat gespalten. Eine Mehrheit aus Grünen, SPD und Linke hat die Voruntersuchung für eine SEM gegen den Widerstand der CSU und der FDP auf den Weg gebracht. Um sich dazu eine Meinung zu bilden, muss man zumindest grob verstehen, was eine SEM eigentlich ist und wie sie funktioniert.
Zur Frage I – der neue Stadtteil
Konkret geht es um ein ca. 900 ha großes Gelände um den Ortskern von Feldmoching herum:
(Quellen: Links: Anlage zur Vorlage der Verwaltung; Rechts: Google Maps)
Wie man erkennen kann, liegen im Planungsgebiet zahlreiche landwirtschaftlich genutzte Flächen und der Feldmochinger See.
Eine konkrete Planung der Bebauung des neuen Stadtteils liegt noch nicht vor. Damit bleibt insbesondere offen, wie viele der 900 ha tatsächlich bebaut werden und wieviel Freifläche weiterhin für Landwirtschaft, Sport- und Grünanlagen, etc. verbleibt. Dennoch wird sich der Charakter des Stadtbezirkes grundlegend ändern. Anstelle des eher ländlichen Erscheinungsbildes entsteht ein neuer Stadtteil mit einer – zumindest stellenweise – dichten, mehrstöckigen Wohnbebauung. Als Anwohner, beispielweise am Rand von Feldmoching, muss man darüber nicht begeistert sein. Offensichtliche Nachteile wie mehr Verkehr, Lärm, etc. werden nicht für jedermann durch die Vorteile einer besseren Infrastruktur mit neuen Einkaufmöglichkeiten, Schulen, etc. ausgeglichen.
Für die Entscheidungsträger im Stadtrat kann das meiner Meinung nach jedoch kein Maßstab sein. Hier geht es darum, dem immer weiter steigenden Druck auf den Münchner Wohnungsmarkt Rechnung zu tragen. Aus meiner Sicht ist der anhaltende Zuzug nach München – anders als es viele Gegner eines weiteren Wachstums der Stadt meinen – eine kaum zu verändernde Tatsache, die insbesondere von der Stadtverwaltung nur wenig oder gar nicht beeinflusst werden kann. Wenn man nicht möchte, dass München für Polizisten, Grundschullehrer, Pflegepersonal und andere „systemrelevante“ Berufe zu teuer wird, müssen fortlaufend viele neue Wohnungen gebaut werden.
Allein der Freistaat hätte die Möglichkeit, dem „Dauermagnet“ München stärker entgegenzuwirken und damit den Flächenverbrauch im Norden der Stadt zu bremsen. Zwei kurze Anregungen dazu:
- Die ÖPNV Anbindung von München an das Umland ist seit Jahren so unzuverlässig und schlecht, dass es für viele Berufstätige keine Alternative ist, weiter draußen zu wohnen und trotzdem in München zu arbeiten. Homeoffice macht manches einfacher, aber eine überfüllte, ständig ausfallende S-/ Regionalbahn bleibt das stärkste Argument, nicht aus der Stadt herauszuziehen, denn der Stau auf der Straße ist auch keine Alternative. Die Verantwortung dafür trägt ausschließlich die bayrische Staatsregierung, ohne dass die Stadt München daran etwas ändern kann.
- Und wie wäre es mit einer großangelegten Kampagne zur Förderung des ländlichen Raums in Bayern? Nicht nur Strukturhilfen sind dazu nötig, sondern auch aktive Werbung. An jeder Bushaltestelle in München müsste man immer wieder darauf hinweisen, dass es sich auch in anderen Teilen Bayerns angenehm leben und arbeiten lässt – bei einem Bruchteil der Kosten für Wohnung oder Haus.
Gegenwärtig ist es mit dem Zuzug nach München wie mit dem Klimawandel. Er ist, jedenfalls mittelfristig, unveränderbar. Es bleibt daher die Daueraufgabe einer verantwortungsvollen Kommunalpolitik damit vernünftig umzugehen. Dann führt aber an der Notwendigkeit, auch um Feldmoching herum neue Wohnungen bereits jetzt zu planen und in einigen Jahren zu bauen, kein Weg vorbei. Die erste der beiden obigen Fragen ist damit für mich beantwortet.
Zur Frage II – Was ist eine SEM und geht es nicht auch ohne ?
Die für den neuen Stadtteil benötigten Flächen gehören über 180 verschiedenen Eigentümern (vgl. Beschlussvorlage, Seite 3). Damit die Stadtverwaltung den neuen Stadtteil sinnvoll planen kann, müssen (fast) alle Grundeigentümer sich bereit erklären, mit der Stadt zu kooperieren oder ihren Grund an die Stadt verkaufen. Und damit sind wir beim Kernproblem, dem Preis für den Quadratmeter Boden. Ein Eigentümer, der erwarten kann, dass sein Grund zu Bauland wird, ist quasi auf Öl gestoßen, denn der Wert seines Grundstückes hat sich durch die Planungsabsichten der Stadt vervielfacht. Würde die Stadt auch nur Teile der Gesamtfläche zu diesen Preisen erwerben, wären das untragbare Kosten.
Diese Situation ist keine Münchner Besonderheit. Das bundesweit gültige Baugesetzbuch (BauGB) hat daher Gemeinden die Möglichkeit gegeben, eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchzuführen. Die maßgebliche Regelung findet sich im § 165 BauGB. Hier ein paar Auszüge daraus:
(3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn […..]
2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn– und Arbeitsstätten, …[…]
Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.“
(Hervorhebungen hinzugefügt)
Die Festlegung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat zur Folge, dass die Stadt die entsprechenden Grundstücke zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ erwerben kann, d.h. dem Wert, den das Grundstück hätte, wenn die Stadt dort keinen neuen Stadtteil errichten würde. Letztlich kann eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme dazu führen, dass die bisherigen Grundeigentümer gegen Zahlung des entwicklungsunbeeinflussten Wert enteignet werden, vgl. dazu auch die für einen juristischen Laien gut verständlichen Erläuterungen auf muenchen.de. Nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt die erworbenen Grundstücke zum gestiegenen Wert verkaufen und damit die Entwicklungskosten decken, die für die Erschließung des Gebiets, den notwendigen Schulbau, etc. angefallen sind. Etwaige Überschüsse müssen jedoch an die ursprünglichen Eigentümer ausgeschüttet werden.
Es liegt auf der Hand, dass sich hier für Juristen ein weites Feld auftut, beispielsweise zu der von § 165 BauGB geforderten „gerechten Abwägung“ privater und öffentlicher Belange. Vor den Gerichten lässt sich intensiv über die Städtebauliche Maßnahme insgesamt und jeden einzelnen Schritt streiten. Die Planung und Errichtung des neuen Stadtteils wird dadurch sicher nicht beschleunigt.
Ist es daher ein Fehler des Münchner Stadtrates, solch eine Städtebauliche Maßnahme durch den jetzt gefassten Beschluss vorzubereiten, wie die Stadträte von CSU und FDP meinen ? Wird dadurch das ganze Verfahren verzögert, weil die Grundstückseigentümer bereits durch die Androhung der möglichen Enteignung dauerhaft verprellt werden und damit ein jahrelanger Prozessmarathon droht ?
Ich glaube nicht, dass diese Einschätzung zutrifft. Vielmehr erscheint mir der Beschluss des Stadtrates notwendig, um in den Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern in den nächsten Jahren – so lange wird es ohnehin dauern – zunächst einmal eine Ausgangsposition aufzubauen. Welchen Anlass sollte andernfalls ein Grundstückseigentümer haben, der Stadt bei den Grundstückspreisen deutlich entgegenzukommen ? Hier geht es um große Vermögenswerte, auf die niemand ohne weiteres verzichtet, bei aller gesellschaftlicher Verantwortung, die vielleicht der eine oder andere Grundstückseigentümer verspürt.
Wie bei Tarifverhandlungen, wo Arbeitgeber und Arbeitnehmer bestens darin geübt sind, wechselseitige Drohkulissen aufzubauen, um sich dann doch innerhalb einiger Monate zu einigen, muss auch die Stadt den Eigentümern erst einmal klar signalisieren, dass hohe Grundstückspreise nicht gezahlt werden können. In Anbetracht der aktuellen Finanzlage Münchens sollte das auch das Ziel der Stadträte der CSU und der FDP sein, jedenfalls dann, wenn sie sich nicht als Vertreter von Partikularinteressen verstehen.
So wie die Dinge jetzt liegen, gibt es für beide Seiten, die Stadt und die Eigentümer, gute Gründe sich vertraglich zu einigen. Die Stadt muss in der Tat fürchten, dass die eigentliche Durchführung der SEM zu jahrelangen Prozessen führt und die Planung des neuen Stadtteils erheblich verzögert. Umgekehrt müssen die Eigentümer damit rechnen, dass die Stadt sich am Ende durchsetzt und sie nur einen niedrigen entwicklungsunbeeinflussten Wert für ihre Grundstücke bekommen. Was liegt da näher, als durch Verhandlungen einen angemessenen Mittelweg zu finden?
Damit ist auch die zweite Frage beantwortet und die Stadtratsberichte verabschieden sich in die Sommerpause. Mitte September nimmt die Kommunalpolitik und damit auch dieses Tagebuch wieder Fahrt auf.