Zun\u00e4chst ein paar Zahlen: Die mittlere Nettokaltmiete in M\u00fcnchen pro Quadratmeter betr\u00e4gt gegenw\u00e4rtig 11,69 EUR<\/strong>. Das klingt zun\u00e4chst nicht besonders hoch, aber dieser Wert wird durch viele Altvertr\u00e4ge bestimmt. Bei einer Neuvermietung im Bestand – also kein Neubau – liegt der Durchschnittswert bei 18,67 EUR<\/strong>. Wer jetzt seine Wohnung verliert, beispielsweise durch Eigenbedarfsk\u00fcndigung, und eine neue Wohnung sucht, muss im Schnitt 60% mehr Miete f\u00fcr die gleiche Wohnfl\u00e4che bezahlen. Das bringt viele M\u00fcnchner in gro\u00dfe Schwierigkeiten. Noch deutlicher wird das Problem, wenn man die Situation einer jungen Familie bedenkt, die eine neue Wohnung mit 50% mehr Wohnfl\u00e4che ben\u00f6tigt. Da steigen die Mietkosten – im statistischen Mittel – fast auf das zweieinhalbfache. <\/p>\n\n\n\n Warum ist das so ? Die Kurzantwort lautet, dass der Zuzug nach M\u00fcnchen den Wohnungsneubau seit Jahren \u00fcbersteigt. Dadurch entsteht ein Nachfragedruck, der die Preise st\u00e4ndig steigen l\u00e4sst und der mit den begrenzten M\u00f6glichkeiten der Kommunalpolitik nur in Teilbereichen des Wohnungsmarktes beeinflusst werden kann. <\/p>\n\n\n\n \u00dcber 100.000 Personen ziehen seit 2009 jedes Jahr nach M\u00fcnchen<\/strong> und schlie\u00dfen zu den aktuellen Mietpreisen neue Vertr\u00e4ge ab. M\u00fcnchen hat eine vergleichsweise junge Bev\u00f6lkerung mit einem Durchschnittsalter von 41 Jahren. Zwar ziehen auch M\u00fcnchner weg, aber es bleibt ein Nettowachstum der Bev\u00f6lkerung von etwa 20.000 – 30.000 Personen pro Jahr. Der Umzug nach M\u00fcnchen erfolgt h\u00e4ufig im Alter von 25 – 40 Jahren und spiegelt die guten Besch\u00e4ftigungsm\u00f6glichkeiten der Stadt wieder. Bevorzugte Stadtteile von Neum\u00fcnchnern liegen im Zentrum. Sp\u00e4ter allerdings – m\u00f6glicherweise als Folge eine Familiengr\u00fcndung – erfolgt der Umzug an den Stadtrand oder ins Umland.<\/p>\n\n\n\n Die Neub\u00fcrger verf\u00fcgen in aller Regel \u00fcber eine h\u00f6here Kaufkraft und f\u00fchren damit zu einem Verdr\u00e4ngungswettwerb im Wohnungsmarkt zu Lasten einkommenschw\u00e4cherer Bev\u00f6lkerungsgruppen, die schon l\u00e4nger in M\u00fcnchen wohnen. <\/p>\n\n\n\n Welche M\u00f6glichkeiten hat die Kommunalpolitik, auf die Wohnungssituation Einfluss zu nehmen? Da gibt es zum einen regulatorische Ma\u00dfnahmen. Neben der bundesweit geltenden Mietpreisbremse k\u00f6nnen kommunale Erhaltungssatzungen<\/strong> r\u00e4umlich begrenzt den Mietanstieg d\u00e4mpfen, wie bereits hier<\/a> ausf\u00fchrlich erl\u00e4utert. Davon macht die Stadt umfangreich Gebrauch, wie man an der nachfolgenden Grafik sehen kann:<\/p>\n\n\n\n Dar\u00fcber hinaus kann die Stadtverwaltung \u00fcber ihre eigenen Wohnungsbaugesellschaften o.\u00e4. g\u00fcnstige Mietpreise f\u00fcr etwa 85.000 Wohnungen bereitstellen. Das sind allerdings nur knapp 11%<\/strong> der 800.000 Wohnungen in M\u00fcnchen. <\/p>\n\n\n\n Neben st\u00e4dtischen Wohnungen spielen insbesondere Sozialwohnungen eine wichtige Rolle, die ein Bautr\u00e4ger errichten muss, um f\u00fcr ein neues Projekt eine Baugenehmigung von der Stadt zu bekommen. Allerdings muss die Sozialbindung – aufgrund einer Leitentscheidung des Bundesgerichtshofs<\/a> – nach einigen Jahren wegfallen. Ohne st\u00e4ndigen Neubau nimmt daher der Bestand an Sozialwohnungen in M\u00fcnchen kontinuierlich ab, vgl. die abnehmende Gr\u00f6\u00dfe der gelben Balken in der Grafik oben.<\/p>\n\n\n\n Und damit kommt man zum wichtigsten Instrument der Wohnungspolitik. Solange der Nachfragedruck auf M\u00fcnchen so hoch ist, kann Entspannung nur durch konsequenten Neubau von Wohnungen erreicht werden. Allerdings sind die daf\u00fcr noch zur Verf\u00fcgung stehenden Fl\u00e4chen auf M\u00fcnchner Stadtgebiet sehr begrenzt:<\/p>\n\n\n\n Die Notwendigkeit eines aktiven Wohnungsbaus ist daher Konsens bei allen Fraktionen im Stadtrat. Trotzdem f\u00e4llt bei der konkreten Entscheidung eine Abw\u00e4gung zugunsten des Wohnungsbaus manchen Stadtr\u00e4ten \u00fcberraschend schwer. So jedenfalls mein Fazit aus der Debatte am vergangenen Mittwoch im Stadtplanungsausschuss.<\/p>\n\n\n\n Weitgehende \u00dcbereinstimmung bestand im Stadtrat f\u00fcr das Projekt der sogenannten „Orleansh\u00f6fe“ auf dem Gebiet des alten G\u00fcterbahnhofs nord\u00f6stlich des alten Ostbahnhofs. Auf den ersten Blick erscheint die Fl\u00e4che f\u00fcr eine (Wohn-) Bebauung ziemlich ungeeignet. Eingeklemmt zwischen der vielbefahrenen Orleansstra\u00dfe und den Gleisen liegt ein langes schmales Rechteck, das sich vom Ostbahnhof bis zum Haidenauplatz erstreckt. <\/p>\n\n\n\n Die enorme Nachfrage in M\u00fcnchen hat jedoch den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer bewogen, das Gel\u00e4nde zu entwickeln und dazu einen st\u00e4dtebaulichen Wettbewerb zu veranstalten, dessen Ergebnis in der Ausschusssitzung am Mittwoch vorgestellt wurde. Zum Gl\u00fcck, wie ich finde, hat sich das Preisgericht nicht f\u00fcr einen der extremen Entw\u00fcrfe entschieden, beispielsweise dieses Monstrum aus Ziegelsteinen,<\/p>\n\n\n\n sondern f\u00fcr eine etwas luftigere Geb\u00e4udestruktur aus drei getrennten Bl\u00f6cken mit immerhin fast 500 neuen Wohnungen:<\/p>\n\n\n\n Fast alle Fraktionen im Stadtrat fanden das Konzept \u00fcberzeugend und haben den entsprechenden Planungen zugestimmt, sodass hier in den n\u00e4chsten Jahren Wohnbebauung auf einer bislang ungenutzten Bahnbrachfl\u00e4che entstehen kann. <\/p>\n\n\n\n Ganz anders bei einem sehr viel kleineren, aber bereits seit vielen Jahren heftig umstrittenen Projekt am M\u00fcnchner Stadtrand in Waldperlach. Hier m\u00f6chte ein Investor in \u00f6kologischer Holzbauweise 80 Wohnungen auf einem seit Jahren ungenutzten und verrottenden Sportgel\u00e4nde errichten:<\/p>\n\n\n\n Man k\u00f6nnte denken, dass vor dem oben geschilderten Hintergrund die geplante ma\u00dfvolle Bebauung – mit dreist\u00f6ckigen H\u00e4usern niedriger als der umgebende Baumbestand und in der Summe ohne neue Fl\u00e4chenversiegelung – ebenso wie die oben erl\u00e4uterten Orleansh\u00f6fe auf allgemeine Zustimmung sto\u00dfen m\u00fcsste. Dem war jedoch nicht so. <\/p>\n\n\n\n Wie bei vielen anderen Neubauprojekten<\/a> hat sich eine B\u00fcrgerinitiative in der Nachbarschaft gegr\u00fcndet, die inzwischen jeden nur denkbaren Einwand gegen den Bau der 80 Wohnungen vorgebracht hat. Die Vorlage<\/a> des Planungsreferats setzt sich daher auf \u00fcber 150 Seiten mit jedem einzelnen Argument gegen die neuen Wohnungen auseinander, einschlie\u00dflich einer detaillierten Umweltpr\u00fcfung (…..“Die Fl\u00e4che wird von Flederm\u00e4usen der Region nur sehr sporadisch als Jagd- bzw. Nahrungshabitat genutzt“ …..<\/em>). Im Ergebnis ist durch den Neubau im Vergleich mit dem Istzustand keine dauerhafte Beeintr\u00e4chtigung der Umwelt zu erwarten, auch wenn das Projekt in einem Landschaftsschutzgebiet liegt. <\/p>\n\n\n\n Die Stadtr\u00e4te der GR\u00dcNEN hat das nicht \u00fcberzeugt. Hier sind offensichtlich noch so kleine \u00f6kologische Bedenken wichtiger als der dringend ben\u00f6tigte Neubau von Wohnungen. Mit diesem Ansatz kann es aus meiner Sicht nicht gelingen, die Wohnungsprobleme M\u00fcnchens erfolgreich anzugehen und den weiteren Anstieg der Mieten zumindest zu bremsen. <\/p>\n\n\n\n Gl\u00fccklicherweise – und f\u00fcr mich durchaus \u00fcberraschend – hat die CSU bei diesem Projekt der Versuchung widerstanden, sich vor den Karren der B\u00fcrgerinitiative der Anwohner spannen zu lassen und der Vorlage zugestimmt. Damit konnte die SPD-Fraktion auch ohne die Stimme ihres Koalitionspartners im Ausschuss daf\u00fcr sorgen, dass die Planungen f\u00fcr die neuen Wohnungen fortgesetzt werden k\u00f6nnen. Es bleibt zu hoffen, dass sich auch f\u00fcr weitere Projekte zum Wohnungsbau auf die eine oder andere Weise Mehrheiten im M\u00fcnchner Stadtrat finden, um zumindest etwas den Druck aus dem M\u00fcnchner Wohnungsmarkt zu nehmen.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Corona ver\u00e4ndert vieles, vielleicht auch den M\u00fcnchner Wohnungsmarkt. Wird das Homeoffice dauerhafter Bestandteil der Arbeitswelt, steigt die Nachfrage nach gr\u00f6\u00dferen Wohnungen. Gleichzeitig sinkt die Bedeutung der Entfernung zum Arbeitsplatz, wenn die physische Anwesenheit vielleicht nur noch zweimal pro Woche erforderlich ist. Da k\u00f6nnte eine gr\u00f6\u00dfere Wohnung im weiteren M\u00fcnchner Umland deutlich attraktiver sein als eine … <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-05-2-1024x778.png\")
<\/a>![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-05-7-1024x804.png\")
![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-05-8-1.png\")
![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-05-11-1-1024x846.png\")
![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-05-12.png\")
![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-06.png\")
![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-03-3-1024x611.png\")
![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/2021-02-06-3-1024x422.png\")