{"id":682,"date":"2020-12-05T21:16:03","date_gmt":"2020-12-05T21:16:03","guid":{"rendered":"http:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=682"},"modified":"2020-12-11T00:02:30","modified_gmt":"2020-12-11T00:02:30","slug":"erhaltungssatzungen-zum-mieterschutz-ein-komplexes-thema","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=682","title":{"rendered":"Erhaltungssatzungen zum Mieterschutz – ein komplexes Thema"},"content":{"rendered":"\n

Der anhaltende Druck auf den M\u00fcnchner Wohnungsmarkt ist ein Dauerproblem, das sich auch durch st\u00e4ndigen Wohnungsbau nicht l\u00f6sen l\u00e4sst. Die Anzahl der j\u00e4hrlich fertig gestellten neuen Bauobjekte kann bestenfalls den Zuzug nach M\u00fcnchen ausgleichen<\/a>. Schon gar nicht k\u00f6nnen die wenigen Neubauprojekte in den inneren Stadtbezirken die enorme Nachfrage bedienen. Die Folge ist eine fortgesetzte Verdr\u00e4ngung von alteingesessenen Bewohnern – die bekannte Gentrifizierung. Durch Luxussanierungen oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen werden Mieter aus ihrer vertrauten Nachbarschaft gedr\u00e4ngt und m\u00fcssen g\u00fcnstigeren Wohnraum suchen. Inzwischen sind in M\u00fcnchen davon nicht nur einkommensschwache Bev\u00f6lkerungsgruppen betroffen, sondern auch Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen (ca. 4000 EUR \/ Monat).<\/p>\n\n\n\n

Eine vorausschauende Stadtplanung kann dabei nicht tatenlos zusehen. Geht die „M\u00fcnchner Mischung“, d.h. das Nebeneinander von verschiedenen Einkommensgruppen in einem Stadtteil verloren, drohen langfristig amerikanische Verh\u00e4ltnisse mit „Gated Communities“ auf der einen und sozialen Brennpunkten auf der anderen Seite. Die Stadt M\u00fcnchen hat daher bereits 1987 erste Erhaltungssatzungen erlassen, um den Verdr\u00e4ngungsprozess zu bremsen. In der Ausschusssitzung am vergangenen Mittwoch wurden zwei Erhaltungssatzungen behandelt, eine Verl\u00e4ngerung in Sendling und eine neues Gebiet in Schwabing. Grund genug einmal zu untersuchen, was dieses Werkzeug der Stadtplanung leisten kann und wie es in M\u00fcnchen zur Anwendung kommt. Wer sich einen vollst\u00e4ndigen \u00dcberblick zu diesem Thema verschaffen m\u00f6chte, findet hier<\/a> eine gut lesbare Brosch\u00fcre des Stadtplanungsreferats.<\/p>\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzlich hat ein Vermieter beim Umgang mit seinem Eigentum freie Hand. So kann er beispielsweise Modernisierungen durchf\u00fchren oder auch ein Mehrparteienhaus aufteilen, um Wohnungen einzeln zu verkaufen. Allerdings hat die SPD-gef\u00fchrte Bundesregierung bereits 1976 den St\u00e4dten die M\u00f6glichkeit gegeben, steuernd einzugreifen. Im \u00a7 172 BauGB findet sich seitdem folgende Regelung:<\/p>\n\n\n\n

„Die Gemeinde kann [… ] durch eine […] Satzung Gebiete bezeichnen, in denen<\/em> […] zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbev\u00f6lkerung<\/strong> […] der R\u00fcckbau, die \u00c4nderung oder die Nutzungs\u00e4nderung baulicher Anlagen der Genehmigung bed\u00fcrfen.<\/em>„<\/p>\n\n\n\n

Die Stadt kann damit typische Vorg\u00e4nge, die mit einer Gentrifizierung verbunden sind, pr\u00fcfen und untersagen. Allerdings enth\u00e4lt \u00a7 172 BauGB auch Ausnahmen, in denen eine Genehmigung erteilt werden muss. Die ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vermieter einen „zeitgem\u00e4\u00dfen <\/em>[keinen Luxus!] Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung<\/em>“ herstellen m\u00f6chte, was nat\u00fcrlich zu h\u00f6heren Mieten f\u00fchrt. Im Ergebnis kann eine Erhaltungssatzung die Aufwertung eines Gebietes nicht verhindern, sondern nur verlangsamen. Das erscheint mir auch richtig, weil bei einer Blockade jeglicher Entwicklungsm\u00f6glichkeiten viele Vermieter das wirtschaftliche Interesse an ihren Immobilien verlieren w\u00fcrden, die dann faktisch einem fortschreitenden Verfall preisgeben w\u00e4ren.<\/p>\n\n\n\n

Wo liegen Gebiete mit Erhaltungssatzung in M\u00fcnchen? Ein Frage, die sicher viele Mieter und Vermieter interessiert. Die Stadtverwaltung bietet dazu eine interaktive Karte<\/a> an (danke Digitalisierung!). Ein Klick auf das entsprechende Gebiet liefert zwei Links zu einer Detaildarstellung und zum Wortlaut der dort geltenden Satzung. Hier ein Beispiel:<\/p>\n\n\n\n

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Interaktive Karte<\/a> zu Gebieten in M\u00fcnchen mit einer Erhaltungssatzung<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Wie man sieht, liegen die meisten Gebiete etwas verstreut innerhalb des Mittleren Rings. Das wirft die Frage auf, nach welchen Kriterien Erhaltungssatzungen erlassen werden. Warum sind beispielsweise in Sendling manche Teile abgedeckt und andere nicht?<\/p>\n\n\n\n

Ein Blick in eine der Vorlagen<\/a> des Stadtplanungsschusses vom Mittwoch hilft da weiter. Seit 1987 hat die Stadtverwaltung einen umfangreichen Katalog von Indikatoren entwickelt, anhand dessen der Stadtrat \u00fcber den Erlass einer Erhaltungssatzung entscheidet:<\/p>\n\n\n\n

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Indikatoren f\u00fcr den Erlass einer Erhaltungssatzung; Quelle: Vorlage<\/a> zur Erhaltungssatzung Sendling-Westpark<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Vereinfacht gesprochen zeigt das Aufwertungspotential<\/strong> das Alter der jeweiligen Bausubstanz und damit die Wahrscheinlichkeit, dass von Vermietern umfangreiche Modernisierungen vorgenommen werden. Die Gentrifizierungsdynamik<\/strong> dr\u00fcckt das Risiko aus, dass reine Marktkr\u00e4fte im jeweiligen Gebiet die Mietpreise bestimmen, beispielsweise wenn demn\u00e4chst viele Wohnungen aus einer Sozialbindung fallen, die bislang die Mieten gedeckelt hat. Die Verdr\u00e4ngungsgefahr<\/strong> wird durch die wirtschaftliche Situation der Bewohner bestimmt und gibt somit an, wie stark sie von Mietpreisanstiegen bedroht sind.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr jeden Indikator wird ein Vergleich mit Durchschnittswerten f\u00fcr den gesamten Stadtbezirk, f\u00fcr das Gebiet innerhalb des Mittleren Rings und f\u00fcr M\u00fcnchen insgesamt vorgenommen. Das sieht in der aktuellen Vorlage f\u00fcr die Erhaltungssatzung Sendling-Westpark so aus:<\/p>\n\n\n\n

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Vergleich der Indikatoren mit Durchschnittswerten f\u00fcr den Stadtbezirk, das gesamte Gebiet innerhalb des mittleren Rings und M\u00fcnchen insgesamt; Quelle: <\/em>Vorlage<\/a> zur Erhaltungssatzung Sendling-Westpark (Hervorhebung hinzugef\u00fcgt)<\/em><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

In Sendling-Westpark zeigen nur wenige Indikatoren deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten. Ma\u00dfgebliche \u00dcberlegung f\u00fcr die vorgeschlagene Erhaltungssatzung ist wohl die hohe Verdr\u00e4ngungsgefahr aufgrund der niedrigen Kaufkraft und des gro\u00dfen Anteils an Haushalten mit sehr geringen Nettoeinkommen (Indikatoren VG07 und VG08).<\/p>\n\n\n\n

So pr\u00e4zise die Erfassung der einzelnen Indikatoren ist, so unscharf erscheint mir jedoch die Bewertung der Ergebnisse. Eine klare Regel, wie viele Indikatoren sich von Durchschnittswerten unterscheiden m\u00fcssen, um den Erlass einer Erhaltungssatzung zu rechtfertigen, l\u00e4sst sich nicht erkennen. Noch deutlicher wurde das bei der zweiten Vorlage zu einer weiteren Erhaltungssatzung in Schwabing, die hier nicht im einzelnen diskutiert werden soll. Im Ergebnis werden die Indikatoren nicht gegeneinander abgewogen oder aufaddiert, sondern dienen als ein Reservoir m\u00f6glicher Begr\u00fcndungen f\u00fcr eine letztlich politisch zu treffende Entscheidung. <\/p>\n\n\n\n

Die Diskussion der beiden Vorlagen im Stadtplanungsausschuss verlief entlang vorhersehbarer Fronten. Die FDP war strikt dagegen, mit dem Argument, dass mit den Erhaltungssatzungen Renditem\u00f6glichkeiten von privaten Eigent\u00fcmern eingeschr\u00e4nkt w\u00fcrden, die eine oder mehrere Wohnungen zur privaten Altersvorsorge erworben h\u00e4tten. Die SPD hat als Wortf\u00fchrer der Rathauskoalition bei diesem Thema die Vorlage vehement verteidigt, unterst\u00fctzt von den Gr\u00fcnen, die inzwischen auch ihre eigene b\u00fcrgerliche W\u00e4hlerklientel von den rasant ansteigenden Mieten bedroht sehen. Auch die CSU hat zugestimmt. Die Notwendigkeit, steuernd in den \u00fcberhitzten M\u00fcnchner Mietmarkt einzugreifen, wird damit von einer gro\u00dfen Mehrheit des Stadtrates anerkannt. Das erscheint auch mir die richtige Entscheidung zu sein.<\/p>\n\n\n\n

Ob die beiden Erhaltungssatzungen aber wirklich Bestand haben, wird sich m\u00f6glicherweise erst vor den Gerichten herausstellen. Um daf\u00fcr gut ger\u00fcstet zu sein, wird das Stadtplanungsreferat ein umfassendes Rechtsgutachten in Auftrag geben. Das wird hoffentlich kl\u00e4ren, ob die erl\u00e4uterte Vorgehensweise zum Erlass von Erhaltungssatzungen in M\u00fcnchen so auch in Zukunft Bestand haben kann oder ob das Verfahren ver\u00e4ndert werden muss.<\/p>\n\n\n\n

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