Eine sehr gro\u00dfe Mehrheit im Stadtrat ist davon \u00fcberzeugt. Au\u00dferhalb des Stadtrates wird dies jedoch teilweise ganz anders gesehen. Engagierte Gegner finden sich wie immer<\/a> in der unmittelbaren Umgebung des zu bebauenden Gebiets. Mindestens zwei B\u00fcrgerinitiativen haben sich bereits gebildet. <\/p>\n\n\n\n II. Ist eine SEM das richtige Werkzeug, um den neuen Stadtteil zu planen ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Hier ist der Stadtrat gespalten. Eine Mehrheit aus Gr\u00fcnen, SPD und Linke hat die Voruntersuchung f\u00fcr eine SEM gegen den Widerstand der CSU und der FDP auf den Weg gebracht. Um sich dazu eine Meinung zu bilden, muss man zumindest grob verstehen, was eine SEM eigentlich ist und wie sie funktioniert.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Zur Frage I – der neue Stadtteil<\/strong><\/p>\n\n\n\n Konkret geht es um ein ca. 900 ha gro\u00dfes Gel\u00e4nde um den Ortskern von Feldmoching herum:<\/p>\n\n\n\n Wie man erkennen kann, liegen im Planungsgebiet zahlreiche landwirtschaftlich genutzte Fl\u00e4chen und der Feldmochinger See.<\/p>\n\n\n\n Eine konkrete Planung der Bebauung des neuen Stadtteils liegt noch nicht vor. Damit bleibt insbesondere offen, wie viele der 900 ha tats\u00e4chlich bebaut werden und wieviel Freifl\u00e4che weiterhin f\u00fcr Landwirtschaft, Sport- und Gr\u00fcnanlagen, etc. verbleibt. Dennoch wird sich der Charakter des Stadtbezirkes grundlegend \u00e4ndern. Anstelle des eher l\u00e4ndlichen Erscheinungsbildes entsteht ein neuer Stadtteil mit einer – zumindest stellenweise – dichten, mehrst\u00f6ckigen Wohnbebauung. Als Anwohner, beispielweise am Rand von Feldmoching, muss man dar\u00fcber nicht begeistert sein. Offensichtliche Nachteile wie mehr Verkehr, L\u00e4rm, etc. werden nicht f\u00fcr jedermann durch die Vorteile einer besseren Infrastruktur mit neuen Einkaufm\u00f6glichkeiten, Schulen, etc. ausgeglichen.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr die Entscheidungstr\u00e4ger im Stadtrat kann das meiner Meinung nach jedoch kein Ma\u00dfstab sein. Hier geht es darum, dem immer weiter steigenden Druck auf den M\u00fcnchner Wohnungsmarkt Rechnung zu tragen. Aus meiner Sicht ist der anhaltende Zuzug nach M\u00fcnchen – anders als es viele Gegner eines weiteren Wachstums der Stadt meinen – eine kaum zu ver\u00e4ndernde Tatsache, die insbesondere von der Stadtverwaltung nur wenig oder gar nicht beeinflusst werden kann. Wenn man nicht m\u00f6chte, dass M\u00fcnchen f\u00fcr Polizisten, Grundschullehrer, Pflegepersonal und andere „systemrelevante“ Berufe zu teuer wird, m\u00fcssen fortlaufend viele neue Wohnungen gebaut werden.<\/p>\n\n\n\n Allein der Freistaat h\u00e4tte die M\u00f6glichkeit, dem „Dauermagnet“ M\u00fcnchen st\u00e4rker entgegenzuwirken und damit den Fl\u00e4chenverbrauch im Norden der Stadt zu bremsen. Zwei kurze Anregungen dazu:<\/p>\n\n\n\n Gegenw\u00e4rtig ist es mit dem Zuzug nach M\u00fcnchen wie mit dem Klimawandel. Er ist, jedenfalls mittelfristig, unver\u00e4nderbar. Es bleibt daher die Daueraufgabe einer verantwortungsvollen Kommunalpolitik damit vern\u00fcnftig umzugehen. Dann f\u00fchrt aber an der Notwendigkeit, auch um Feldmoching herum neue Wohnungen bereits jetzt zu planen und in einigen Jahren zu bauen, kein Weg vorbei. Die erste der beiden obigen Fragen ist damit f\u00fcr mich beantwortet.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Zur Frage II – Was ist eine SEM und geht es nicht auch ohne ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die f\u00fcr den neuen Stadtteil ben\u00f6tigten Fl\u00e4chen geh\u00f6ren \u00fcber 180 verschiedenen Eigent\u00fcmern (vgl. Beschlussvorlage<\/a>, Seite 3). Damit die Stadtverwaltung den neuen Stadtteil sinnvoll planen kann, m\u00fcssen (fast) alle Grundeigent\u00fcmer sich bereit erkl\u00e4ren, mit der Stadt zu kooperieren oder ihren Grund an die Stadt verkaufen. Und damit sind wir beim Kernproblem, dem Preis f\u00fcr den Quadratmeter Boden. Ein Eigent\u00fcmer, der erwarten kann, dass sein Grund zu Bauland wird, ist quasi auf \u00d6l gesto\u00dfen, denn der Wert seines Grundst\u00fcckes hat sich durch die Planungsabsichten der Stadt vervielfacht. W\u00fcrde die Stadt auch nur Teile der Gesamtfl\u00e4che zu diesen Preisen erwerben, w\u00e4ren das untragbare Kosten.<\/p>\n\n\n\n Diese Situation ist keine M\u00fcnchner Besonderheit. Das bundesweit g\u00fcltige Baugesetzbuch (BauGB) hat daher Gemeinden die M\u00f6glichkeit gegeben, eine St\u00e4dtebauliche Entwicklungsma\u00dfnahme durchzuf\u00fchren. Die ma\u00dfgebliche Regelung findet sich im \u00a7 165 BauGB<\/a>. Hier ein paar Ausz\u00fcge daraus:<\/p>\n\n\n\n (3) Die Gemeinde kann einen Bereich, in dem eine st\u00e4dtebauliche Entwicklungsma\u00dfnahme durchgef\u00fchrt werden soll, durch Beschluss f\u00f6rmlich als st\u00e4dtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn<\/em> […..]<\/p>\n\n\n\n 2. das Wohl der Allgemeinheit die Durchf\u00fchrung der st\u00e4dtebaulichen Entwicklungsma\u00dfnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erh\u00f6hten Bedarfs an Wohn<\/strong>– und Arbeitsst\u00e4tten<\/strong>, …[…]<\/em><\/p>\n\n\n\n Die \u00f6ffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuw\u00e4gen.<\/strong><\/em>“ <\/p>\n\n\n\n (Hervorhebungen hinzugef\u00fcgt)<\/p>\n\n\n\n Die Festlegung der St\u00e4dtebaulichen Entwicklungsma\u00dfnahme hat zur Folge, dass die Stadt die entsprechenden Grundst\u00fccke zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ erwerben kann, d.h. dem Wert, den das Grundst\u00fcck h\u00e4tte, wenn die Stadt dort keinen neuen Stadtteil errichten w\u00fcrde. Letztlich kann eine St\u00e4dtebauliche Entwicklungsma\u00dfnahme dazu f\u00fchren, dass die bisherigen Grundeigent\u00fcmer gegen Zahlung des entwicklungsunbeeinflussten Wert enteignet werden, vgl. dazu auch die f\u00fcr einen juristischen Laien gut verst\u00e4ndlichen Erl\u00e4uterungen auf muenchen.de. <\/a>Nach Abschluss der Entwicklungsma\u00dfnahme kann die Stadt die erworbenen Grundst\u00fccke zum gestiegenen Wert verkaufen und damit die Entwicklungskosten decken, die f\u00fcr die Erschlie\u00dfung des Gebiets, den notwendigen Schulbau, etc. angefallen sind. Etwaige \u00dcbersch\u00fcsse m\u00fcssen jedoch an die urspr\u00fcnglichen Eigent\u00fcmer ausgesch\u00fcttet werden.<\/p>\n\n\n\n Es liegt auf der Hand, dass sich hier f\u00fcr Juristen ein weites Feld auftut, beispielsweise zu der von \u00a7 165 BauGB geforderten „gerechten Abw\u00e4gung<\/em>“ privater und \u00f6ffentlicher Belange. Vor den Gerichten l\u00e4sst sich intensiv \u00fcber die St\u00e4dtebauliche Ma\u00dfnahme insgesamt und jeden einzelnen Schritt streiten. Die Planung und Errichtung des neuen Stadtteils wird dadurch sicher nicht beschleunigt.<\/p>\n\n\n\n Ist es daher ein Fehler des M\u00fcnchner Stadtrates, solch eine St\u00e4dtebauliche Ma\u00dfnahme durch den jetzt gefassten Beschluss vorzubereiten, wie die Stadtr\u00e4te von CSU und FDP meinen ? Wird dadurch das ganze Verfahren verz\u00f6gert, weil die Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer bereits durch die Androhung der m\u00f6glichen Enteignung dauerhaft verprellt werden und damit ein jahrelanger Prozessmarathon droht ?<\/p>\n\n\n\n Ich glaube nicht, dass diese Einsch\u00e4tzung zutrifft. Vielmehr erscheint mir der Beschluss des Stadtrates notwendig, um in den Verhandlungen mit den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmern in den n\u00e4chsten Jahren – so lange wird es ohnehin dauern – zun\u00e4chst einmal eine Ausgangsposition aufzubauen. Welchen Anlass sollte andernfalls ein Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer haben, der Stadt bei den Grundst\u00fcckspreisen deutlich entgegenzukommen ? Hier geht es um gro\u00dfe Verm\u00f6genswerte, auf die niemand ohne weiteres verzichtet, bei aller gesellschaftlicher Verantwortung, die vielleicht der eine oder andere Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer versp\u00fcrt.<\/p>\n\n\n\n Wie bei Tarifverhandlungen, wo Arbeitgeber und Arbeitnehmer bestens darin ge\u00fcbt sind, wechselseitige Drohkulissen aufzubauen, um sich dann doch innerhalb einiger Monate zu einigen, muss auch die Stadt den Eigent\u00fcmern erst einmal klar signalisieren, dass hohe Grundst\u00fcckspreise nicht gezahlt werden k\u00f6nnen. In Anbetracht der aktuellen Finanzlage M\u00fcnchens sollte das auch das Ziel der Stadtr\u00e4te der CSU und der FDP sein, jedenfalls dann, wenn sie sich nicht als Vertreter von Partikularinteressen verstehen.<\/p>\n\n\n\n So wie die Dinge jetzt liegen, gibt es f\u00fcr beide Seiten, die Stadt und die Eigent\u00fcmer, gute Gr\u00fcnde sich vertraglich zu einigen. Die Stadt muss in der Tat f\u00fcrchten, dass die eigentliche Durchf\u00fchrung der SEM zu jahrelangen Prozessen f\u00fchrt und die Planung des neuen Stadtteils erheblich verz\u00f6gert. Umgekehrt m\u00fcssen die Eigent\u00fcmer damit rechnen, dass die Stadt sich am Ende durchsetzt und sie nur einen niedrigen entwicklungsunbeeinflussten Wert f\u00fcr ihre Grundst\u00fccke bekommen. Was liegt da n\u00e4her, als durch Verhandlungen einen angemessenen Mittelweg zu finden? <\/p>\n\n\n\n Damit ist auch die zweite Frage beantwortet und die Stadtratsberichte verabschieden sich in die Sommerpause. Mitte September nimmt die Kommunalpolitik und damit auch dieses Tagebuch wieder Fahrt auf.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Kaum ein kommunalpolitisches Thema ist in den letzten Wochen so intensiv diskutiert worden wie die nunmehr beschlossene Voruntersuchung zu einer St\u00e4dtebaulichen Entwicklungsma\u00dfnahme (SEM) f\u00fcr ein neues Wohngebiet im M\u00fcnchner Norden. Vorausgegangen sind heftige Diskussionen im Stadtplanungsausschuss am 8. Juli und eine eher sachliche Gegen\u00fcberstellung der Argumente in der Vollversammlung vom 22. Juli. Im folgenden Bericht … <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/stadtratsberichte.de\/wp-content\/uploads\/2020\/07\/2020-07-28-4-1024x424.png\")
(Quellen: Links: Anlage<\/a> zur Vorlage der Verwaltung<\/a>; Rechts: Google Maps)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n