{"id":3537,"date":"2023-03-20T23:38:34","date_gmt":"2023-03-20T23:38:34","guid":{"rendered":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=3537"},"modified":"2023-03-21T09:53:18","modified_gmt":"2023-03-21T09:53:18","slug":"der-muenchner-mietspiegel-2023","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=3537","title":{"rendered":"Der M\u00fcnchner Mietspiegel 2023"},"content":{"rendered":"\n

In den letzten Wochen wurde viel \u00fcber den neuen Mietspiegel berichtet. Danach ist die Durchschnittsmiete in M\u00fcnchen seit 2019 um mehr als 24% gestiegen. Die Vorstellung des aktuellen Zahlenwerks im Sozialausschuss am vergangenen Donnerstag bot mir die Gelegenheit, dieses Thema genauer zu verstehen. Im Folgenden geht es zum einen um die Auswirkungen des Mietspiegels und zum anderen um die Frage, wie er berechnet wird. Es zeigt sich, dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen aber auch Probleme bei der Datenerfassung der Bestandsmieten den Mietspiegel und damit die Mieten in M\u00fcnchen nach oben treiben.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Grundlage f\u00fcr Mieterh\u00f6hungen, die nicht bereits im Mietvertrag stehen (z.B. bei einer Staffelmiete oder einer Indexmiete), sind die \u00a7\u00a7 558 ff aus dem B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch. Der Kern des \u00a7 558 ist nicht schwer zu verstehen:<\/p>\n\n\n\n

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erh\u00f6hung der Miete bis zur orts\u00fcblichen Vergleichsmiete verlangen [….]<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

(2) Die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den \u00fcblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde f\u00fcr Wohnraum vergleichbarer Art, Gr\u00f6\u00dfe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschlie\u00dflich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart <\/em>[….] worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Mieth\u00f6he durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer F\u00f6rderzusage festgelegt worden ist.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Und in \u00a7 558c findet man:<\/p>\n\n\n\n

(1) Ein Mietspiegel ist eine \u00dcbersicht \u00fcber die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete [….]<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Ein Vermieter kann daher grunds\u00e4tzlich eine Mieterh\u00f6hung verlangen, wenn die Miete unterhalb des f\u00fcr diese Wohnung geltenden Wertes des Mietspiegels liegt. Wie hoch der Mietspiegel f\u00fcr eine Wohnung in einer bestimmten Lage, Gr\u00f6\u00dfe, Ausstattung, etc. ist, kann man leicht mit einem k\u00fcrzlich aktualisierten Online-Rechner<\/a> der Stadt feststellen:<\/p>\n\n\n

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Beispielhaftes Ergebnis einer online Berechnung der Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel 2023. Die „durchschnittliche orts\u00fcbliche Miete“ (oben blau hinterlegt) wird mit einer Spanne nach oben und unten angegeben, damit individuelle Variationen in der Ausstattung einer Wohnung noch ber\u00fccksichtigt werden k\u00f6nnen, die mit den etwa 20 eingegebenen Berechnungsparametern nicht bereits erfasst sind.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Im Ergebnis ist anzunehmen, dass der neue Mietspiegel f\u00fcr viele M\u00fcnchner Haushalte zu einer deutlichen Mieterh\u00f6hung f\u00fchren wird.<\/p>\n\n\n\n

Aber wie wird der Mietspiegel bestimmt und damit der im obigen Online-Rechner verwendete Algorithmus? In den Unterlagen zur Vorbereitung der Sitzung des Sozialausschusses findet man folgendes Dokument<\/a>:<\/p>\n\n\n

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Dokumentation<\/a> zum Mietspiegel 2023<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Auf 139 Seiten wird im Detail erl\u00e4utert, wie der Lehrstuhl f\u00fcr Statistik der LMU M\u00fcnchen unter Leitung von Prof. Kauermann zusammen mit der Firma Kantar Daten zu den Mieten in M\u00fcnchen erhoben und daraus den Mietspiegel 2023 berechnet hat. Das ist kein einfacher Lesestoff, au\u00dfer man verf\u00fcgt \u00fcber gute Kenntnisse in Statistik. Im Folgenden werden nur die wesentlichen Aspekte des angewandten Verfahrens und die zugrundeliegenden Annahmen erl\u00e4utert und diskutiert.<\/p>\n\n\n\n

In M\u00fcnchen gibt es keine vollst\u00e4ndigen Daten \u00fcber die auf dem freien Markt vereinbarten Wohnungsmieten. Zwar weisen viele Immobilienportale Durchschnittsmieten aus. Jedoch betrifft das in der Regel nur Neuvermietungen. Bestandsmieten werden damit nicht erfasst. <\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr die Erstellung des Mietspiegels wurden daher aus dem Einwohnermelderegister ca. 80.000 zuf\u00e4llig ausgew\u00e4hlte Personen angeschrieben mit der Bitte, f\u00fcr ein „Hauptinterview“ zur Verf\u00fcgung zu stehen, in dem umfangreiche Angaben zur Wohnung und Miete abgefragt werden. Geantwortet haben darauf etwa 20.000 Personen. Davon d\u00fcrfen allerdings nur „mietspiegelrelevante“ Haushalte ausgewertet werden. Gem\u00e4\u00df dem oben zitierten \u00a7 558 BGB fallen Sozialwohnungen nicht darunter, da deren Mieten gef\u00f6rdert (= abgesenkt) sind. Ebenso bleiben Mietverh\u00e4ltnisse unber\u00fccksichtigt, bei denen die Miete zuletzt vor mehr als sechs Jahren<\/strong> angepasst oder festgelegt worden ist. <\/p>\n\n\n\n

Letzteres ist ein ganz wesentlicher Punkt. Denn wegen dieser Beschr\u00e4nkung mussten etwa 15% (3438 Haushalte) der auskunftsbereiten Haushalte aussortiert werden. Bei insgesamt steigenden Mieten ist es offensichtlich, dass diese Haushalte im Vergleich eher niedrige Mieten bezahlen. L\u00e4sst man diese Werte bei der Analyse des freien Mietmarktes au\u00dfer Betracht, kommt am Ende zwangsl\u00e4ufig ein h\u00f6herer Mietspiegel zustande.<\/p>\n\n\n\n

In der Sitzung hat die SPD-Vorsitzende Anne H\u00fcbner auf ein weiteres Problem hingewiesen. Wie bei anderen Befragungen auch sind Personen mit Migrationshintergrund aufgrund sprachlicher Schwierigkeiten weniger geneigt, an einem ausf\u00fchrlichen Interview f\u00fcr die Erstellung des Mietspiegels teilzunehmen. Die 20.000 Personen, die sich auf das Anschreiben der Stadt hin bereiterkl\u00e4rt haben, weitere Ausk\u00fcnfte zu liefern, sind daher m\u00f6glicherweise keine repr\u00e4sentative Stichprobe f\u00fcr die Mietverh\u00e4ltnisse in M\u00fcnchen. Es erscheint insbesondere denkbar, dass Haushalte von Migranten, die in eher g\u00fcnstigen Mietwohnungen wohnen, bei der Datenanalyse unterrepr\u00e4sentiert sind. Auch das w\u00fcrde zur Erh\u00f6hung des Mietspiegels beitragen.<\/p>\n\n\n\n

Die Stellungnahme von Prof. Kauermann dazu war eher unklar. In der Dokumentation findet man zwar mehrere Ans\u00e4tze, wie Verzerrungen durch ein unterschiedliches Antwortverhalten auf die Erstanfrage korrigiert worden sind. \u00dcberlegungen wie die der SPD-Fraktionsvorsitzenden sind dabei jedoch nicht eingeflossen.<\/p>\n\n\n\n

Am Ende wurden etwas mehr als dreitausend Hauptinterviews gef\u00fchrt, in denen \u00fcber hundert Parameter zur jeweiligen Wohnung aufgenommen worden sind. Mit diesen Daten wurde ein Computermodell gef\u00fcttert. Danach ergibt sich die Quadratmetermiete QM als Summe einer durch die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe bestimmten Funktion, einer Funktion, die vom Baujahr der Hauses abh\u00e4ngt, und weiterer Auf- oder Abschl\u00e4ge X1, X2,…, mit denen die Wohnlage und Aspekte der Wohnungsausstattung beschrieben werden.<\/p>\n\n\n\n

QM = a + f(W) + g(B) + a1X1 + a2X2 + \u2026 <\/em><\/p>\n\n\n\n

Die Funktionen f(W) und g(B) wurden ebenso wie die Parameter a, a1, a2, … mit Hilfe eines Computerprogramms mathematisch so ausgew\u00e4hlt, dass sich die beste \u00dcbereinstimmung mit den tats\u00e4chlichen Mieten der dreitausend Wohnungen ergibt. <\/p>\n\n\n\n

Durch weitere Analysen wurde gepr\u00fcft, welche Parameter tats\u00e4chlich einen signifikanten Einfluss auf den Mietpreis haben. Dies ist nur ein Teil der \u00fcber hundert erfassten Parameter, n\u00e4mlich die etwa 20 Wohnungseigenschaften, die schlie\u00dflich im obigen Online-Rechner verwendet werden. Interessanterweise hat sich der energetische Zustand f\u00fcr den Mietspiegel 2023 nicht als signifikanter Parameter herausgestellt. Allerdings stammen die Daten noch aus der Zeit vor dem gro\u00dfen Preisanstieg bei den Energietr\u00e4gern.<\/p>\n\n\n\n

Ob die vorgenommene Modellierung und die statistische Auswertung „richtig“ ist, vermag ich ebenso wenig zu beurteilen wie wahrscheinlich der gr\u00f6\u00dfte Teil der Stadtr\u00e4tinnen und Stadtr\u00e4te. Laut Prof. Kauermann w\u00e4ren grunds\u00e4tzlich auch andere Modellierungen m\u00f6glich, die beispielsweise in Regensburg und Augsburg verwendet werden. Dies w\u00fcrde aber nicht zu wesentlich anderen Ergebnissen f\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n

Was bleibt nun als Fazit?<\/p>\n\n\n\n

Wegen der Begrenzung auf in den letzten sechs Jahren vereinbarte Mieten hat Oberb\u00fcrgermeister Reiter den Mietspiegel zu Recht als einen „Mieterh\u00f6hungsspiegel<\/em>“ bezeichnet. Denn wenn langfristig stabile Mieten per Gesetz bei der Bestimmung der offiziellen Vergleichsmiete ausgenommen werden, stabilisiert der Mietspiegel nicht die Mieten, sondern tr\u00e4gt im Gegenteil zu einer beschleunigten Mietsteigerung bei.<\/p>\n\n\n\n

Aber auch die Stadt k\u00f6nnte ihren Anteil leisten, um d\u00e4mpfend auf den Mietspiegel einzuwirken. Die Unsicherheiten bei der statistischen Erfassung, die niedrigere Bestandsmieten gro\u00dfer Bev\u00f6lkerungsgruppen m\u00f6glicherweise nicht angemessen ber\u00fccksichtigt, sollten beseitigt werden. Dar\u00fcber hinaus erscheint es mir wegen der gro\u00dfen Bedeutung dieses Themas angemessen, in Zukunft mehr als ein Institut mit einer unabh\u00e4ngigen Berechnung des Mietspiegels zu beauftragen. Dann w\u00fcrde sich zeigen, ob alternative Berechnungsmethoden tats\u00e4chlich zum gleichen Ergebnis f\u00fchren, oder ob es vielleicht Spielr\u00e4ume gibt, die einen niedrigeren Mietspiegel erm\u00f6glichen.<\/p>\n\n\n\n

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In den letzten Wochen wurde viel \u00fcber den neuen Mietspiegel berichtet. Danach ist die Durchschnittsmiete in M\u00fcnchen seit 2019 um mehr als 24% gestiegen. Die Vorstellung des aktuellen Zahlenwerks im Sozialausschuss am vergangenen Donnerstag bot mir die Gelegenheit, dieses Thema genauer zu verstehen. Im Folgenden geht es zum einen um die Auswirkungen des Mietspiegels und … <\/p>\n

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