{"id":3458,"date":"2023-03-09T10:18:03","date_gmt":"2023-03-09T10:18:03","guid":{"rendered":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=3458"},"modified":"2023-05-04T08:33:07","modified_gmt":"2023-05-04T08:33:07","slug":"sektorale-bebauungsplaene-wundermittel-der-wohnungspolitik","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=3458","title":{"rendered":"Sektorale Bebauungspl\u00e4ne – Wundermittel der Wohnungspolitik?"},"content":{"rendered":"\n

Die Wohnungspolitik in M\u00fcnchen ist eine Sisyphosaufgabe. Kaum ist es mit viel Anstrengung und Geld gelungen, Investoren zum Neubau von g\u00fcnstigen Mietwohnungen zu bringen, fallen an anderer Stelle zahlreiche Wohnungen aus der Sozialbindung. Erhebliche Mietsteigerungen sind die Folge. <\/p>\n\n\n\n

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Informationsflyer der Stadt M\u00fcnchen mit Prognosen zum Wohnungsbau<\/a><\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Der hellblaue Balken des Bestands an Sozialwohnungen schrumpft automatisch durch Zeitablauf, so dass schon eine gleichbleibende Anzahl von Sozialwohnungen st\u00e4ndigen Neubau verlangt. Dauerhaft g\u00fcnstig sind nur die Wohnungen des Kommunalreferats und der st\u00e4dtischen Wohnungsbaugesellschaften.<\/p>\n\n\n\n

Warum ist das so? Bislang sind private Sozialwohnungen zumeist durch eine Art Handel entstanden: Ein Investor bekommt ein Baurecht auf einem Grundst\u00fcck und verpflichtet sich im Gegenzug, einen erheblichen Teil (in M\u00fcnchen 40%) der neuen Wohnungen einer Sozialbindung zu unterwerfen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in 2019 entschieden<\/a>, dass die Sozialbindung in solchen Vertr\u00e4gen zeitlich begrenzt sein muss. <\/p>\n\n\n\n

Mit dem sogenannten Baulandmobilisierungsgesetz<\/a> hat sich die Lage jedoch ge\u00e4ndert. Denn jetzt kann der Stadtrat f\u00fcr bestimmte Innenstadtgebiete einen „sektoralen Bebauungsplan“ beschlie\u00dfen, mit dem dauerhaft ein bestimmter Anteil an Sozialwohnungen festgeschrieben wird. In einer umfangreichen Vorlage<\/a> hat das Stadtplanungsreferat f\u00fcr die gestrige Ausschusssitzung das neue Werkzeug der Wohnungspolitik erl\u00e4utert und vorgeschlagen, wie es in Zukunft in M\u00fcnchen zur Anwendung kommen soll.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n

Grunds\u00e4tzlich gelten nach dem (Bundes-) Baugesetzbuch f\u00fcr verschiedene Bereiche einer Gemeinde unterschiedliche Regelungen. Auf den Seiten der Bayrischen Landesregierung<\/a> findet man dazu Folgendes:<\/p>\n\n\n

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Sektorale Bebauungspl\u00e4ne sind nach der neuen gesetzlichen Regelung nur in der dritten Kategorie, dem „unbeplanten Innenbereich“ m\u00f6glich. Das sind typischerweise Stadtviertel mit einer bereits bestehenden dichten Bebauung. Der letzte Satz im obigen Zitat ist hier entscheidend. Wem dort ein noch unbebautes Grundst\u00fcck geh\u00f6rt, der konnte bislang bauen was er wollte, solange sich das Bauvorhaben in die umgebende Bebauung einf\u00fcgt.<\/p>\n\n\n\n

Bereits hier l\u00e4sst sich erkennen, dass sektorale Bebauungspl\u00e4ne den Bestand an Sozialwohnungen in den gro\u00dfen Neubaugebieten M\u00fcnchens, beispielsweise in Freimann, nicht werden sichern k\u00f6nnen. Denn diese Gebiete sind kein unbeplanter Innenbereich, sondern unterliegen „normalen“ Bebauungspl\u00e4nen, d.h. sie geh\u00f6ren zur zweiten Kategorie. Der r\u00e4umliche Anwendungsbereich der neuen, sektoralen Bebauungspl\u00e4ne betrifft eher kleinere Projekte im innerst\u00e4dtischen Bereich auf noch bestehenden Baul\u00fccken oder wenn anstelle eines ungenutzten Gewerbebaus eine Wohnbebauung entstehen soll. <\/p>\n\n\n\n

Wird f\u00fcr solch ein Projekt vom Stadtrat ein sektoraler Bebauungsplan beschlossen, kann darin festgelegt werden, dass auf bestimmten Fl\u00e4chen<\/p>\n\n\n\n

„nur Geb\u00e4ude errichtet werden d\u00fcrfen, bei denen sich ein Vorhabentr\u00e4ger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden F\u00f6rderbedingungen der sozialen Wohnraumf\u00f6rderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten.<\/em>“ (\u00a7 9 Abs. 2d BauGB<\/a>)<\/p>\n\n\n\n

Eine zeitliche Begrenzung dieser Verpflichtung gibt es nicht. <\/p>\n\n\n\n

Mit dem sektoralen Bebauungsplan wird das bislang bestehende Baurecht eines Grundst\u00fcckseigent\u00fcmers dauerhaft eingeschr\u00e4nkt. Und darin liegt neben der Beschr\u00e4nkung auf den unbeplanten Innenbereich der zweite Haken. Erl\u00e4sst die Stadt solch einen Bebauungsplan, k\u00f6nnen sich daraus Entsch\u00e4digungsanspr\u00fcche ergeben, vgl. \u00a7 42 BauGB<\/a>. Deren H\u00f6he h\u00e4ngt unter anderen davon ab, ob das entsprechende Grundst\u00fcck schon seit mehr als sieben Jahren unbebaut ist. Die Rechtslage zur Frage der m\u00f6glichen Entsch\u00e4digungen ist noch sehr unsicher, so dass der Erlass eines sektoralen Bebauungsplans mit erheblichen finanziellen Risiken f\u00fcr die Stadt verbunden ist. <\/p>\n\n\n\n

Vor diesem Hintergrund hat das Stadtplanungsreferat einen engen Kriterienkatalog<\/a> entwickelt, anhand dessen in Zukunft die Anwendbarkeit von sektoralen Bebauungspl\u00e4nen gepr\u00fcft werden soll. Alle Voraussetzungen hier zu erl\u00e4utern, w\u00fcrde den Rahmen dieses Beitrages sprengen. <\/p>\n\n\n\n

Schlie\u00dflich ist die M\u00f6glichkeit einen sektoralen Bebauungsplan zu erlassen auch zeitlich begrenzt. Die neuen gesetzlichen Regelungen sind Mitte 2021 in Kraft getreten und gelten zun\u00e4chst nur bis Ende 2024. Bis dahin muss das Verfahren f\u00fcr den jeweiligen sektoralen Bebauungsplan begonnen und bis sp\u00e4testens Ende 2026 abgeschlossen worden sein. Dies spiegelt den experimentellen Charakter der neuen Paragrafen wieder. <\/p>\n\n\n\n

Was ist nun von sektoralen Bebauungspl\u00e4nen zu erwarten? Wird damit auf absehbare Zeit der Mangel an Sozialwohnungen in M\u00fcnchen sp\u00fcrbar verringert? Ich glaube kaum. Zwar hat der Stadtrat das neue Werkzeug der Wohnungsbaupolitik umgehend zur Anwendung gebracht und bereits f\u00fcnf sektorale Bebauungspl\u00e4ne in den vergangenen eineinhalb Jahren beschlossen, mit denen jeweils ein Sozialwohnungsanteil von 40% festgelegt worden ist. Ganz grob \u00fcberschlagen wird damit eine niedrige dreistellige Zahl an Sozialwohnungen gesichert. Allerdings nur dann, wenn die entsprechenden Bauvorhaben auch tats\u00e4chlich zur Ausf\u00fchrung kommen und die Investoren nicht wegen der gestiegenen Baukosten und den wirtschaftlichen Beschr\u00e4nkungen durch die sektoralen Bebauungspl\u00e4ne abspringen.<\/p>\n\n\n\n

Zum Vergleich zeigt das folgende Schaubild die deutlich gr\u00f6\u00dferen Zahlen der in den letzten Jahren neu gebauten Sozialwohnungen in M\u00fcnchen:<\/p>\n\n\n

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Anzahl der fertiggestellten \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungen (Quelle: Statista<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Und was haben die Mitglieder des Stadtplanungsausschusses dazu gesagt? Wie zu erwarten zeigte sich die SPD-Fraktion begeistert, ebenso die Gr\u00fcnen. Die Linke hat sogleich – ohne Erfolg – beantragt, in sektoralen Bebauungspl\u00e4nen nicht nur f\u00fcr 40%, sondern f\u00fcr 80% der Wohnungen eine Sozialbindung vorzuschreiben. Die FDP hat jegliche Beschr\u00e4nkung des Baurechts von Investoren abgelehnt. \u00dcberraschend war eigentlich nur die Haltung der CSU. Auch hier war man kritisch gegen\u00fcber der Anwendung sektoraler Bebauungspl\u00e4ne, obwohl die \u00c4nderungen des Baugesetzbuchs im Bundestag noch zu Zeiten der gro\u00dfen Koalition mit den Stimmen von CDU\/CSU beschlossen worden sind.<\/p>\n\n\n\n

Aus meiner Sicht wird f\u00fcr die weitere Bedeutung dieses wohnungspolitischen Werkzeugs nicht nur eine Verl\u00e4ngerung \u00fcber 2024 hinaus entscheidend sein, sondern ob eine Verpflichtung eines Anteils dauerhafter Sozialwohnungen in Zukunft auch in normale Bebauungspl\u00e4ne aufgenommen werden kann, die f\u00fcr den Wohnungsneubau die viel gr\u00f6\u00dfere Bedeutung haben.<\/p>\n\n\n\n

Der am Ende der Sitzung mit den Stimmen der Rathauskoalition aus Gr\u00fcnen und SPD gefasste Beschluss<\/a> enth\u00e4lt eine entsprechende Forderung an die Bundespolitik. Ob sich die Ampelkoalition darauf wird einigen k\u00f6nnen, scheint mir aufgrund der Position der FDP jedoch mehr als fraglich.<\/p>\n\n\n\n

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