\u00dcber den Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist auf diesen Seiten schon viel berichtet worden. Neben allen Anstrengungen beim Neubau ist die Erhaltung des Bestands an g\u00fcnstigen Mietwohnungen wichtig, damit die Mieten in M\u00fcnchen nicht noch schneller steigen. Das kann nur gelingen, wenn Umwandlungen in Eigentumswohnungen ebenso gebremst werden wie dauerhafte Zweckentfremdungen von Privatwohnungen f\u00fcr die Unterbringung von Touristen, vermittelt \u00fcber Onlineplattformen wie AirBnB. Die Sitzung des Sozialausschusses am vergangenen Donnerstag hat jedoch gezeigt, wie begrenzt die rechtlichen M\u00f6glichkeiten der Stadt M\u00fcnchen sind. <\/p>\n\n\n
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Um das zu verstehen, muss man zun\u00e4chst einen Blick auf das Gesetz \u00fcber das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum<\/a> des Freistaats Bayern werfen. <\/p>\n\n\n\n Art. 1 lautet wie folgt:<\/p>\n\n\n\n „Gemeinden k\u00f6nnen f\u00fcr Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen<\/strong> zu angemessenen Bedingungen besonders gef\u00e4hrdet ist, durch Satzung mit einer Geltungsdauer von h\u00f6chstens f\u00fcnf Jahren bestimmen, dass Wohnraum<\/strong> nur mit ihrer Genehmigung \u00fcberwiegend anderen als Wohnzwecken zugef\u00fchrt werden darf <\/em>[….]“ (Hervorhebung hinzugef\u00fcgt)<\/p>\n\n\n\n Das klingt vielversprechend. Liest man diese Formulierung genauer, stellt man jedoch fest, dass es einerseits um die Versorgung mit „Mietwohnungen<\/em>“ geht, andererseits aber allgemeiner um „Wohnraum<\/em>“ . Und genau da liegt der Knackpunkt bzw. die Schw\u00e4che des Gesetzes.<\/p>\n\n\n\n Mit einem Beschluss<\/a> des M\u00fcnchner Stadtrates vom 2. Oktober 2019 wurde in die Zweckentfremdungssatzung<\/strong> der Stadt M\u00fcnchen, die das Zweckentfremdungsgesetz<\/strong> des Freistaates in M\u00fcnchen zur Anwendung bringen soll, folgende Vorschrift eingef\u00fcgt:<\/p>\n\n\n\n „Vermieteter Wohnraum darf nur durch Mietwohnraum ersetzt werden. Die Mieth\u00f6he hat sich dabei an der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete nach dem jeweils g\u00fcltigen Mietspiegel f\u00fcr M\u00fcnchen zu orientieren.<\/em>\u201c<\/p>\n\n\n\n Damit hat eine rot-gr\u00fcne Mehrheit im Stadtrat versucht, in Anbetracht der gro\u00dfen Probleme auf dem M\u00fcnchner Wohnungsmarkt, f\u00fcr das gesamte Stadtgebiet die genehmigungsfreie Umwandung von Mietwohnungen in (teure) Eigentumswohnungen zu verhindern. Wer beispielsweise ein Mietshaus abrei\u00dfen und neu bauen l\u00e4sst, m\u00fcsste nach dieser Satzung im Regelfall wieder Mietwohnungen bauen, die zudem nicht teurer sind als die Mieten aus dem Mietspiegel.<\/p>\n\n\n\n Daraus wurde jedoch nichts. Denn der Bayrische Verwaltungsgerichtshof hat mit einem Beschluss im Januar 2021<\/a> diese Vorschrift der M\u00fcnchner Satzung gekippt, weil sie nach Auffassung des Gerichts \u00fcber die oben zitierte Gesetzesgrundlage des Freistaats hinausgeht. In den entscheidenden Passagen der Entscheidung hei\u00dft es dazu:<\/p>\n\n\n\n „Die<\/em> [oben zitierten] S\u00e4tze […]<\/em> der Satzung der Landeshauptstadt M\u00fcnchen […] werden f\u00fcr unwirksam erkl\u00e4rt. […]<\/em> Das Zweckentfremdungsverbot <\/em>[des Gesetzes] ersch\u00f6pft sich im Bestandschutz von Wohnraum<\/strong> […] Gen\u00fcgt ist dem Erfordernis neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzwohnraums deshalb auch dann, wenn der […] Eigent\u00fcmer den Abriss seines Wohngeb\u00e4udes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht. Dass der Eigent\u00fcmer dem Markt statt der [….] Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt deren Gleichwertigkeit nicht in Frage<\/em>.“<\/p>\n\n\n\n Das \u00fcberrascht zun\u00e4chst. Denn im oben zitierten Gesetzestext steht ja ganz eindeutig, dass der Zweck des Gesetzes die ausreichende Versorgung der Bev\u00f6lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen<\/strong> ist. Der Verwaltungsgerichtshof erl\u00e4utert aber in der Begr\u00fcndung seines Beschlusses, dass das geltende Gesetz einer Stadt nicht die M\u00f6glichkeit gibt, direkt in den Mietwohnungsmarkt einzugreifen. Verhindert werden kann lediglich, dass der insgesamt zur Verf\u00fcgung stehende Wohnraum, „im Sinne einer Gesamtbilanz<\/em>“ (Zitat aus der Entscheidung) verringert wird. Das hat dann bestenfalls indirekt d\u00e4mpfenden Einfluss auf die H\u00f6he der Mieten. <\/p>\n\n\n\n Konkret ausgedr\u00fcckt kann nach der im Freistaat geltenden Rechtslage mit einer st\u00e4dtischen Satzung nur eine Umwandlung von Wohnraum in B\u00fcrofl\u00e4chen verhindert werden, mehr aber auch nicht. Damit kann der oben zitierte Art. 1 nur vor Entwicklungen sch\u00fctzen, die fr\u00fcher eine gr\u00f6\u00dfere Rolle gespielt haben, wenn beispielsweise in Altbogenhausen viele Villen in B\u00fcroraum umgewandelt worden sind. Der aktuellen Problematik, dass g\u00fcnstige Mietwohnungen in M\u00fcnchen trotz aller Anstrengungen beim Neubau immer mehr zur Mangelware werden, kann ohne eine „ausdr\u00fcckliche gesetzliche Erm\u00e4chtigung<\/em>“ (Zitat aus dem Gerichtsbeschluss) mit einer st\u00e4dtischen Satzung nicht begegnet werden.<\/p>\n\n\n\n Soweit so schlecht. Und auch ein weiterer Versuch des Stadtrates, die Zweckentfremdung von Wohnraum in M\u00fcnchen effektiv zu bek\u00e4mpfen, ist vom Bayrischen Verwaltungsgerichtshof verhindert worden. Dabei geht es um die dauerhafte Zweckentfremdung als Ferienwohnungen. Zwar ist es durchaus erlaubt, die eigene Wohnung bis zu acht Wochen im Jahr „f\u00fcr Zwecke der Fremdenbeherbergung<\/em>“ zu nutzen, wie es in einer etwas altert\u00fcmlichen Formulierung in \u00a7 4 der Satzung hei\u00dft. F\u00fcr l\u00e4ngere Zeitr\u00e4ume braucht es aber eine Genehmigung, die im Regelfall nicht erteilt wird, wenn dadurch dem angespannten Mietmarkt in M\u00fcnchen auf Dauer eine Wohnung entzogen wird.<\/p>\n\n\n\n Allerdings haben die st\u00e4dtischen Beh\u00f6rden nur geringe Kenntnisse dar\u00fcber, welche Wohnungen wie lange vermietet werden. Die Zweckentfremdungssatzung der Stadt M\u00fcnchen enth\u00e4lt daher in \u00a7 12 einen Auskunftsanspruch der Stadt gegen\u00fcber Vermittlern, die Buchungen von Ferienwohnungen erm\u00f6glichen. Auf dieser Grundlage ist es zu einem Rechtsstreit zwischen der Stadt und AirBnB gekommen. AirBnB hatte gegen einen Zwangsgeldbescheid geklagt, mit dem eine umfangreiche Auskunft dar\u00fcber erzwungen werden sollte, welche Wohnungen in M\u00fcnchen l\u00e4nger als acht Wochen pro Jahr \u00fcber AirBnB vermietet werden. Zwar hat das M\u00fcnchner Verwaltungsgericht der Stadt in 2018 in erster Instanz Recht gegeben und den weit gefassten Auskunftsanspruch best\u00e4tigt. Die zweite Instanz, der Bayrische Verwaltungsgerichtshof, hat jedoch die Berufung dagegen zugelassen und in seinem Beschluss vom 20. August 2019<\/a> festgestellt, dass ein allgemeiner Auskunftsanspruch gegen AirBnB aus Gr\u00fcnden des Datenschutzes nicht besteht<\/strong>. Nur im Einzelfall, bei einem begr\u00fcndeten Anfangsverdacht, kann die Stadt Daten zur Vermietung einer Wohnung von AirBnB anfordern. <\/p>\n\n\n\n Das wird es nicht einfacher machen, die illegale Nutzung von Wohnungen in M\u00fcnchen als Ferienwohnungen zu verhindern. Man fragt sich, wie es bei einem Wiederaufleben des St\u00e4dtetourismus nach Corona gelingen soll, einen deutlichen Verlust von Wohnraum zu vermeiden. Sch\u00e4tzungen der Stadt im Verfahren mit AirBnB aus der Zeit vor der Pandemie gehen von bis zu 1000 zweckentfremdend genutzten Wohnungen aus. In jedem dieser Einzelf\u00e4lle den erforderlichen Anfangsverdacht zu begr\u00fcnden, wird, vorsichtig ausgedr\u00fcckt, schwierig werden. <\/p>\n\n\n\n In der Sitzung des Sozialausschusses am vergangenen Dienstag wurden die oben genannten Entscheidungen des Bayrischen Verwaltungsgerichtshofs nicht weiter diskutiert. Dies ist bereits in fr\u00fcheren Sitzungen erfolgt. Verabschiedet wurde entsprechend der Vorlage des Sozialreferats<\/a> lediglich eine Neufassung der Zweckentfremdungssatzung<\/a>, mit der die einschr\u00e4nkenden gerichtlichen Vorgaben des Bayrischen Verwaltungsgerichtshofs ber\u00fccksichtigt werden. Im Ergebnis bleibt diese Satzung damit ein zahnloser Tiger, der auf den angespannten M\u00fcnchner Mietwohnungsmarkt kaum Einfluss haben wird.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u00dcber den Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist auf diesen Seiten schon viel berichtet worden. 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