{"id":1374,"date":"2021-05-07T17:33:38","date_gmt":"2021-05-07T17:33:38","guid":{"rendered":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=1374"},"modified":"2021-07-05T10:42:59","modified_gmt":"2021-07-05T10:42:59","slug":"wie-viele-wohnungsbaugesellschaften-braucht-muenchen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/stadtratsberichte.de\/?p=1374","title":{"rendered":"Wie viele Wohnungsbaugesellschaften braucht M\u00fcnchen?"},"content":{"rendered":"\n

Die – allm\u00e4hlich abklingende – Corona Pandemie bremst die Kommunalpolitik in M\u00fcnchen immer noch aus. Viele Ausschusssitzungen des Stadtrats entfallen und in der monatlichen Vollversammlung nimmt die Diskussion zur Pandemielage jedes Mal soviel Zeit in Anspruch, dass viele andere Themen vertagt werden m\u00fcssen, beispielsweise die Beschlussfassung \u00fcber die in diesem Bericht diskutierte Vorlage der Verwaltung.<\/p>\n\n\n\n

Worum geht es dabei ? F\u00fcr viele M\u00fcnchner Haushalte wird es immer schwieriger, die hohen Mieten des freien Wohnungsmarktes zu bezahlen. Da kommt den beiden Wohnungsbaugesellschaften GWG<\/a> und GEWOFAG<\/a> gro\u00dfe Bedeutung zu. Allerdings verf\u00fcgen sie mit ca. 67.000 Wohnungen zusammen \u00fcber nicht einmal 10% des gesamten Wohnungsbestandes der Stadt. Zum Vergleich: In Wien sind fast 25% aller Wohnungen in der Hand des Wiener Gemeindebaus. Ein schnelles Wachstum der Anzahl g\u00fcnstiger Wohnungen in M\u00fcnchen ist nicht zu erkennen. Im Gegenteil, selbst bei der Bebauung von st\u00e4dtischen Grundst\u00fccken braucht es immer wieder private Investoren. Deren Neubauten stellen jedoch nur zum Teil g\u00fcnstigen Wohnraum bereit und das auch nur \u00fcber einen begrenzten Zeitraum. Das wirft die Frage auf, ob nicht eine einzige, gr\u00f6\u00dfere Wohnungsbaugesellschaft deutlich leistungsf\u00e4higer w\u00e4re. Die Vorlage des Stadtplanungsreferats<\/a>, deren Diskussion am Mittwoch leider vertagt worden ist, erl\u00e4utert das F\u00fcr und Wider einer Fusion der beiden Gesellschaften. <\/p>\n\n\n

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Die gegenw\u00e4rtige Situation mit zwei st\u00e4dtischen Gesellschaften, die beide das gleiche Ziel verfolgen ist – soweit f\u00fcr mich erkennbar – historisch bedingt. W\u00e4hrend die GWG bereits 1918 noch zu Kaisers Zeiten entstanden ist, geht die GEWOFAG auf die Initiative des SPD-Stadtrates Karl Preis zur\u00fcck, dem es in den zwanziger Jahren damit gelang, in wenigen Jahren 11.000 neue Wohnungen zu errichten. Heute sind beide Gesellschaften ungef\u00e4hr gleich gro\u00df mit jeweils \u00fcber 30.000 Wohnungen. <\/p>\n\n\n\n

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Die beiden st\u00e4dtischen Wohnungsbaugesellschaften und ihre Tochterunternehmen (Quelle: Anlage 12 zur Vorlage<\/a>)<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Das Stadtplanungsreferat nennt als Vorteile zun\u00e4chst die \u00fcblichen Kosten- und Effizienzgewinne, die man sich von jeder Fusion verspricht. Dazu z\u00e4hlt die Vermeidung von Doppelstrukturen in der Verwaltung und IT sowie mehr Gewicht im Markt und damit g\u00fcnstigere Konditionen, wenn von einer fusionierten Gesellschaft gr\u00f6\u00dfere Bauvolumina nachgefragt werden. Das erscheint mir einleuchtend ebenso wie die vereinfachte Steuerung durch die Stadtverwaltung, die sich zur Umsetzung ihrer wohnungspolitischen Ziele nur noch mit einer Gesch\u00e4ftsleitung abstimmen muss.<\/p>\n\n\n\n

Weniger relevant erscheinen mir hingegen Aspekte wie ein st\u00e4rkerer Markenauftritt des vereinigten Unternehmens oder die B\u00fcndelung der Fachkompetenz in Fragen des modernen Wohnungsbaus, insbesondere beim Klimaschutz. Letzteres w\u00e4re auch ohne Fusion m\u00f6glich. Die St\u00e4rke einer Marke mag f\u00fcr den Erfolg vieler Unternehmen von Bedeutung sein, aber wohl kaum hier, jedenfalls solange die Nachfrage das Angebot nach g\u00fcnstigem Wohnraum erheblich \u00fcbersteigt. <\/p>\n\n\n\n

Die Vorlage beleuchtet auch die Nachteile einer Fusion. Zun\u00e4chst gibt es steuerliche Risiken, die gepr\u00fcft werden m\u00fcssen, beispielsweise ob und in welcher H\u00f6he bei einem \u00dcbergang von Grundst\u00fccken auf eine andere Gesellschaft Grundsteuern anfallen. Zentrales Hindernis ist aber der Organisationsaufwand f\u00fcr die Zusammenf\u00fchrung der beiden Unternehmen. Manch eine Fusion ist genau daran gescheitert. Die Vorlage spricht dieses Risiko nur allgemein an, ohne in der Tiefe darzustellen, ob und gegebenenfalls wie die Strukturen der beiden Unternehmen zueinander passen. Hingewiesen wird lediglich darauf, dass in den beiden Unternehmen bislang unterschiedliche Tarifsysteme gelten. Das macht es nicht einfacher, auch wenn sowohl in der Vorlage als auch in den vorausgehenden Antr\u00e4gen verschiedener Stadtratsfraktionen immer wieder betont wird, dass „eine Verschlechterung der Arbeitsverh\u00e4ltnisse gegen\u00fcber dem Status Quo ausgeschlossen werden<\/em>“ . <\/p>\n\n\n\n

Als Stadtrat w\u00fcrde ich mir vor einer Zustimmung zu dieser Vorlage Stellungnahmen der Betriebsr\u00e4te aus den beiden Unternehmen w\u00fcnschen, die erkennen lassen, wie die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die geplante Fusion sehen. Sollte es eine starke Ablehnung geben, m\u00fcsste man ergr\u00fcnden, woran das liegt, und erst danach entscheiden, ob die oben genannten Vorteile es notfalls rechtfertigen, sich dar\u00fcber hinwegzusetzen. Denn in einer Zeit, in der der Bau von g\u00fcnstigen Mietwohnungen in M\u00fcnchen dringend ben\u00f6tigt wird, ist eine leistungsf\u00e4hige (Gesamt-) Wohnungsbaugesellschaft sicher ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Gelingen wird das aber nur, wenn das neue Unternehmen nicht zulange mit sich selbst besch\u00e4ftigt ist.<\/p>\n\n\n\n

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Nachtrag am 12. Mai<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

Schneller als von mir vermutet, ist dieses Thema von den Stadtr\u00e4tinnen und Stadtr\u00e4ten diskutiert worden, n\u00e4mlich bereits in der heutigen Sitzung des Stadtplanungsausschuss. Und das mit (zu) viel Emotionen, obwohl – bei ruhiger Betrachtung – die Positionen inhaltlich gar nicht so weit auseinander lagen:<\/p>\n\n\n\n

Die oben erl\u00e4uterte Vorlage endet mit einem Antrag, wonach die beiden Wohnungsbaugesellschaften unter Leitung des Stadtplanungsreferats Ma\u00dfnahmen ergreifen sollen, damit<\/p>\n\n\n\n

„dem Stadtrat bis zum 2. Quartal 2022 ein rechtlich und wirtschaftlich fundiertes Konzept f\u00fcr die <\/em>[….] Zusammenf\u00fchrung<\/em> [der beiden Unternehmen] vorgelegt werden kann.“ <\/em><\/p>\n\n\n\n

Diese am Ende der Sitzung so auch verabschiedete Beschlusslage wollten jedoch die Fraktionen der CSU, der FDP und der LINKEN auf keinen Fall mittragen. Man sei zwar nicht grunds\u00e4tzlich gegen eine Fusion, aber vor einer Grundsatzentscheidung m\u00fcsse das ganze Projekt unbedingt von externen Unternehmensberatern ergebnisoffen gepr\u00fcft werden. Alles andere sei v\u00f6llig verantwortungslos, sowohl gegen\u00fcber den Mitarbeitern der beiden Unternehmen als auch f\u00fcr die Mieter ihrer Wohnungen.<\/p>\n\n\n\n

Von den GR\u00dcNEN wurde entgegnet, dass eine detailliertere Untersuchung des F\u00fcr und Wider erst m\u00f6glich sei, wenn konkrete Pl\u00e4ne f\u00fcr das fusionierte Unternehmen vorl\u00e4gen. Diese Sichtweise wurde – wohl unbeabsichtigt – von der Stadtr\u00e4tin der LINKEN best\u00e4tigt, die zugestand, dass beispielsweise eine Kl\u00e4rung der zentralen Frage, ob bei der Fusion Grundsteuer anf\u00e4llt, nur dann m\u00f6glich sei, wenn die gesellschaftsrechtliche Struktur des neuen Unternehmens bereits ausgearbeitet sei. <\/p>\n\n\n\n

Auf einen weiteren Punkt wurde von Seiten der SPD hingewiesen: F\u00fcr die Mitarbeiter sei die klare Ansage, dass unter Leitung der Stadtverwaltung ein neues gemeinsames Unternehmen geplant wird, weniger beunruhigend als eine jahrelange Ungewissheit, zu welchen Ergebnissen ein externer Unternehmensberater kommt. Das gelte erst recht, wenn, wie in der Sitzung nachdr\u00fccklich angek\u00fcndigt, die Betriebsr\u00e4te der beiden Unternehmen in die Gestaltung des neuen Unternehmens fr\u00fchzeitig mit einbezogen w\u00fcrden und eine Verschlechterung der bestehenden Arbeitsverh\u00e4ltnisse ausgeschlossen sei.<\/p>\n\n\n\n

Hitzig wurde die Debatte, als der Vorwurf an die CSU ging, die Situation der Mieter sei ihr grunds\u00e4tzlich egal. Das erscheint aus meiner Sicht, soweit es die Stadtratsfraktion angeht, in der Tat nicht gerechtfertigt. Allerdings tragen alle CSU-Mandatstr\u00e4ger Mitverantwortung daf\u00fcr, dass der Freistaat 2013 mehr als 30.000 Wohnungen der BayernLB an die PATRICIA, ein kommerzielles Unternehmen, verkauft hat. Die Interessen der Mieter standen damals nicht im Vordergrund, sondern einzig die Sanierung der durch Fehlspekulation ihres Vorstands in finanzielle Schieflage geratenen BayernLB.<\/p>\n\n\n\n

Aus meiner Sicht hat am Ende der zweist\u00fcndigen Debatte der Oberb\u00fcrgermeister zu Recht darauf hingewiesen, dass die Positionen der Rathauskoalition und der anderen Fraktionen kaum auseinanderliegen. Denn der heutige Beschluss dient nur dazu, die Verwaltung zu bevollm\u00e4chtigen, ein detailliertes Konzept einer Fusion zu erarbeiten. Die eigentliche Entscheidung dar\u00fcber wird erst in 2022 fallen, wenn klar ist, wie die fusionierte neue Wohnungsbaugesellschaft f\u00fcr M\u00fcnchen aussehen k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n

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